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房地產(chǎn)收并購知多少
溫馨提示:隨著一級土地市場拿地成本的不斷增加,通過并購獲得土地成為大多數(shù)房地產(chǎn)巨頭快速擴(kuò)張的手段。從行業(yè)層面看,中國TOP10房企的市場占有率還不到35%,相較市場成熟的美國,幾家大房企占有率能達(dá)到50%。未來中國房地產(chǎn)市場集中度還會繼續(xù)提升,并購市場大有可為。以下推文對收并購實操過程的一些要點進(jìn)行簡要探討。一起來學(xué)習(xí)吧!
隨著一級土地市場拿地成本的不斷增加,通過并購獲得土地成為大多數(shù)房地產(chǎn)巨頭快速擴(kuò)張的手段。從行業(yè)層面看,中國TOP10房企的市場占有率還不到35%,相較市場成熟的美國,幾家大房企占有率能達(dá)到50%。未來中國房地產(chǎn)市場集中度還會繼續(xù)提升,并購市場大有可為。
具體到微觀層面,房企實操收并購項目的基本流程一般為:
① 商務(wù)初步接觸
② 合作框架協(xié)議簽署
③ 盡職調(diào)查
④ 交易方案初步確定
⑤ 內(nèi)部決策
⑥ 行使收并購行為及協(xié)議簽署
⑦ 交割
然而,收并購項目在實操過程中要比招拍掛項目復(fù)雜的多,每一個項目都有各自的特征,稍有疏忽遺漏都有可能引起法律糾紛,甚至導(dǎo)致項目虧損,得不償失。下面就對收并購實操過程的一些要點進(jìn)行簡要探討,供大家參考。
01 并購項目調(diào)查
在剛開始的商務(wù)接觸階段,通過溝通了解,拓展人員就應(yīng)該對項目有一個初步的判斷,是否值得繼續(xù)跟進(jìn),避免在不靠譜的項目上浪費時間。那么在初步商務(wù)談判階段需要向轉(zhuǎn)讓方了解什么呢?可以從以下幾個方面來問:
(1)土地或項目屬于哪家公司(名稱)?幾級資質(zhì)?股東有幾個,各占多少股份?股東大致情況。
(2)項目公司或主要股東的開發(fā)資質(zhì)?各自總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)約多少?
(3)項目位于何處?離市中心多遠(yuǎn)?周邊房地產(chǎn)市場售價、去化、業(yè)態(tài)?當(dāng)?shù)厝丝诮M成情況?
(4)該地塊用地面積、建筑面積、容積率、建筑密度、限高、規(guī)劃用途?
(5)地塊的現(xiàn)狀如何、施工進(jìn)度、取證進(jìn)度、周邊四至、周邊配套有哪些?有無土壤勘測報告?
(6)該地塊有無任何債務(wù)或抵押?項目公司股權(quán)是否質(zhì)押或其他債務(wù)?
(7)就稅收、土地、銷售而言有無優(yōu)惠政策?
(8)項目從開始到現(xiàn)在所經(jīng)歷的主要事件?如獲取土地方式、股權(quán)變更、法律糾紛、債務(wù)違約、與當(dāng)?shù)卣P(guān)系等情況。
(9)項目因何轉(zhuǎn)讓,如資金鏈斷裂、開發(fā)實力不夠、拆遷阻力大、與當(dāng)?shù)卣P(guān)系不到位等原因?
(10)交易結(jié)構(gòu)是公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓還是項目轉(zhuǎn)讓合作?金額大概多少?轉(zhuǎn)讓價格?是否存在中介方?
(11)與項目相關(guān)的資料及圖片,如:營業(yè)執(zhí)照、土地使用權(quán)證、現(xiàn)場照片、效果圖、平面圖等資料。
拓展人員通過了解以上信息,基本已做到心中有數(shù)了。結(jié)合土地建設(shè)規(guī)模及市場售價可粗算出項目的大致價格范圍,如果合作方開出的價格非常離譜且議價空間小,基本可以斷定雙方不再一個頻道,趁早離場為妙。
此外,在初步商務(wù)接觸前還要弄清對方的身份,是中介還是直接利益相關(guān)方,一句話就是看對方是否有話語權(quán)。如果單純只是跟中介談,可大致了解下基本情況,無需做深入的交流,純屬浪費時間,等見到正主再談不晚。
拓展項目的過程中可能遇到各種類型的合作方,在保持互相信任的同時,也要保持謹(jǐn)慎,通過把控流程的細(xì)節(jié)防范風(fēng)險的發(fā)生。舉一個極端的例子,合作雙方在周五上午通過談判基本達(dá)成一致協(xié)議,約定下周一雙方簽訂合作協(xié)議。結(jié)果當(dāng)天下午轉(zhuǎn)讓方就把資產(chǎn)向銀行抵押貸款,向收購方隱瞞了資產(chǎn)以被抵押的事實。這個教訓(xùn)告訴我們一旦雙方達(dá)成協(xié)議,就要迅速落地,避免夜長夢多。一旦確認(rèn)要合作,可以把合作方的營業(yè)執(zhí)照、產(chǎn)權(quán)證書等資料放進(jìn)保險箱,雙方一方管理密碼一方管理鑰匙,任何一方都無法單獨處置資產(chǎn)。
所以選擇并購項目時,選擇靠譜的、風(fēng)險可控的遠(yuǎn)比選擇效益最大的明智。了解一個項目不僅要從合作方那里獲取信息,還要多與業(yè)內(nèi)同行多交流打聽。
02 盡職調(diào)查
盡職調(diào)查的含義是收購方對交易對手、交易對象、交易客體等相關(guān)情況充分、全面進(jìn)行調(diào)查,以獲取與交易信息有關(guān)的調(diào)查活動。盡職調(diào)查準(zhǔn)確的說更像是驗證調(diào)查,以轉(zhuǎn)讓方的盡責(zé)披露為信息來源的基本面,以自己的盡職調(diào)查為輔助面。盡職調(diào)查的前提是盡職披露。盡職披露是指轉(zhuǎn)讓方根據(jù)城市信用原則將與交易相關(guān)的情況、資料如實充分地告知、提供給收購方、以使收購方真實、客觀、全面掌握并購相關(guān)情況的義務(wù)。
2.1 盡職調(diào)查清單
盡職調(diào)查清單主要包含以下內(nèi)容:
(1)公司組織性文件:營業(yè)執(zhí)照、歷次股權(quán)變更、驗資報告;
(2)財務(wù)文件:歷史財務(wù)報表、資產(chǎn)負(fù)債表、最近審計報告、最近評估報告、資產(chǎn)負(fù)債表、或有債務(wù)說明;
(3)已簽署合同:已簽署未完畢的業(yè)務(wù)合同、合作協(xié)議、與股份有關(guān)的合同或協(xié)議、公共服務(wù)設(shè)施協(xié)議(水電氣熱);
(4)訴訟:標(biāo)的公司或股東的訴訟,仲裁,索賠、違法環(huán)保、衛(wèi)生、建筑規(guī)劃等法規(guī)的訴訟;
(5)員工事宜:員工名冊、與董事,監(jiān)事,高級管理人員的服務(wù)合同,職務(wù)津貼、職員聘用政策文件、勞務(wù)派遣合同、標(biāo)準(zhǔn)雇傭合同;
(6)融資、稅務(wù)文件:貸款協(xié)議、債券借款安排,動產(chǎn)或不動產(chǎn)上設(shè)定的擔(dān)保物權(quán)或其他債權(quán)、抵押、質(zhì)押或擔(dān)保情況,與貸款人、擔(dān)保人的函件,稅務(wù)政策、報稅表、針對已售物業(yè)或預(yù)售物業(yè)的稅收測算或清算文件。
2.2 盡職調(diào)查途徑及方法
根據(jù)目標(biāo)公司的實際情況,確定了盡職調(diào)查范圍及調(diào)查清單??梢酝ㄟ^以下途徑調(diào)查:
(1)由目標(biāo)公司按照盡職調(diào)查清單整理并提供相關(guān)資料;
(2)向工商、勞動保障、國土、建設(shè)、規(guī)劃、法院等行政、司法機(jī)關(guān)核實情況;
(3)向目標(biāo)企業(yè)員工,通過調(diào)查問卷形式獲取信息;
(4)與目標(biāo)公司合同相對方、債權(quán)人、債務(wù)人溝通,了解合同履行情況。
通過以上途徑可以核實和解決的主要問題有:
(1)通過向目標(biāo)公司及公司合同相對方、債權(quán)人、債務(wù)人核實有關(guān)合同履行及違約情況,主要核實下列合同:土地使用權(quán)出讓合同、拆遷補(bǔ)償協(xié)議、勘察設(shè)計合同、工程施工合同、融資合同、能源合同、顧問合同、咨詢合同等。主要解決各類合同風(fēng)險控制、付款節(jié)點、違約責(zé)任等。
(2)向工商行政管理部門核實和解決的問題:
①注冊登記基本信息:企業(yè)設(shè)立的政府批準(zhǔn)文件、許可范圍、公司章程、主要產(chǎn)權(quán)關(guān)系,明確企業(yè)的設(shè)立程序、工商注冊登記的合法性、真實性;
②股權(quán)結(jié)構(gòu)的出資情況:設(shè)立時,各股東的營業(yè)執(zhí)照、股東人數(shù)、住所、出資比例、股東出資是否及時到位、出資方式、資產(chǎn)權(quán)屬是否存在糾紛、股東股份的轉(zhuǎn)讓情況、對土地使用權(quán)等非現(xiàn)金資產(chǎn)出資還需查閱資產(chǎn)報告、分析上述情況是否符合法律、法規(guī)規(guī)定以及資產(chǎn)評估結(jié)果的合理性;
③工商信用情況:核查企業(yè)失信信息、裁判文書、環(huán)保處罰、行政處罰等風(fēng)險信息,是否存在違法違規(guī)行為,評價企業(yè)商業(yè)信用;
④核查企業(yè)商標(biāo)、版權(quán)等無形資產(chǎn)及注冊網(wǎng)站經(jīng)營信息,落實企業(yè)是否存在無形資產(chǎn)法律糾紛。
(3)向勞動和社會保障部門核實和解決的問題:查閱企業(yè)員工名冊、勞動合同、工資表和社會保障費用,核查是否存在違法違規(guī)情況。
(4)向國土資源部門核實和解決的問題:獲得土地使用權(quán)的方式、出讓文件、出讓合同、土地權(quán)證、繳納稅費情況、土地使用權(quán)限制條件及出租抵押查封情況。
(5)向住建部門核實和解決的問題:建設(shè)工程審批文件、是否存在帶征代建及項目配套、竣工驗收備案文件、與工程有關(guān)的各類合同及合同主體的合法性。
(6)向規(guī)劃部門核實和解決的問題:房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項審批文件、規(guī)劃審批文件、建設(shè)用地規(guī)劃、規(guī)劃設(shè)計方案等文件。
(7)向產(chǎn)權(quán)交易部門核實和解決的問題:與在建商品房權(quán)屬相關(guān)的文件資料、是否存在抵押登記及權(quán)利限制情況、預(yù)告登記情況、是否存在司法查封情況。
(8)向稅務(wù)部門核實和解決的問題:企業(yè)納稅情況、是否享受稅收優(yōu)惠政策及政策其實時間,關(guān)注企業(yè)稅收優(yōu)惠期對未來的影響及企業(yè)對相關(guān)政策的依賴程度。
03 收并購的主要風(fēng)險
由于土地性質(zhì)、取得方式、規(guī)劃用途、使用期限以及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的復(fù)雜關(guān)系,尤其是久拖未建的項目公司,在收購時,涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域中具體專業(yè)問題的風(fēng)險比較多,可以分成兩類:項目自身風(fēng)險與合作方風(fēng)險。
3.1 項目自身的風(fēng)險
(1)土地使用權(quán)風(fēng)險:出讓金是否支付、土地出讓合同中有無股權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制、開發(fā)條件限定、有無代征地情況、土地使用權(quán)權(quán)屬是否清晰、項目用地是否存在被征收或征用等風(fēng)險。
(2)項目主體的風(fēng)險:開發(fā)主體與審批主體是否一致、實際建設(shè)項目與審批項目是否一致的風(fēng)險。
(3)規(guī)劃風(fēng)險:規(guī)劃有無調(diào)整,調(diào)整的是否符合受讓方的開發(fā)需求,規(guī)劃有無超過期限,需要重新申報的能否獲得批準(zhǔn)。
(4)需要政府審批的各類證照是否已批的風(fēng)險:如冬宮開發(fā)期限,是否已超過出讓合同規(guī)定的動工期限,是否獲得延期開工,有無被政府收回的可能。
(5)項目建設(shè)中各類合同的風(fēng)險:尤其是在建、停建、緩建項目的,合同情況更復(fù)雜,有無履行糾紛,合同違約或解除糾紛,是否有因建設(shè)工程進(jìn)度監(jiān)管不嚴(yán)給予施工單位不當(dāng)工程簽證風(fēng)險。
(6)違法建設(shè)風(fēng)險:如超規(guī)劃建房、工程質(zhì)量風(fēng)險、已售商品房、按期交付的風(fēng)險;
(7)不動產(chǎn)有無抵押擔(dān)保的風(fēng)險:土地及在建項目存在轉(zhuǎn)讓限制(如劃撥用地、軍產(chǎn)用地、產(chǎn)業(yè)用地)、宗地涉及拆遷問題等。
(8)政府違約風(fēng)險或政治風(fēng)波:如政府對房地產(chǎn)項目涉及的大市證問題一直未解決,導(dǎo)致項目交付后排水嚴(yán)重的問題;因政府換屆導(dǎo)致原來可行的方案被停滯的問題等。
3.2合作方的風(fēng)險
(1)合作方的誠信風(fēng)險:如因轉(zhuǎn)讓價格過低,合作方要求退還項目,經(jīng)協(xié)商未果,合作方便以私刻公章為由將收購方誣告上法庭,敗訴后又糾集地方勢力圍堵工地,至項目開發(fā)計劃被迫拖延。
這種風(fēng)險主要規(guī)避方式有:選擇與大型國企、大型企業(yè)及上市公司合作;通過法院、仲裁機(jī)構(gòu)以及債權(quán)人等相關(guān)方調(diào)查合作方的信譽(yù)及背景,選擇信譽(yù)度高的合作方合作。
(2)或有債務(wù)風(fēng)險:土地方未披露或有債務(wù),或有債務(wù)是股權(quán)收購的最大陷阱,包括擔(dān)保之債、未訴訟或潛在訴訟及施工款拖欠等。
風(fēng)險規(guī)避方式有:通過對合同臺賬篩選后確定重大合同,并對目標(biāo)公司所涉及的重要合同進(jìn)行進(jìn)一步審查,并結(jié)合合同履行情況判斷公司是否存在債務(wù)陷阱;最后一筆款項的支付至項目開工后支付;書面約定隱性債務(wù)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān);轉(zhuǎn)讓方或有債務(wù)的擔(dān)保及連帶賠償責(zé)任;通過合作方式共同開發(fā)項目,避免轉(zhuǎn)讓方過早脫身。
(3)對等投入風(fēng)險:協(xié)議約定由收購方通過收購取得項目公司51%的股權(quán),約定雙方按照股權(quán)比例投入后續(xù)資金。例如設(shè)計補(bǔ)繳地價款,合作方以資金缺口為由表示無法履行對等投入的承諾,根據(jù)原合作協(xié)議也未約定在此情況下具體處理方式。
風(fēng)險規(guī)避方式有:前期調(diào)研中充分了解合作方的資金實力;盡量利用支付合作方的合作價款直接實現(xiàn)對等投入;合作中設(shè)計明確的處罰條款,例如減少利潤分配或股權(quán)轉(zhuǎn)讓,同時爭取控制股東會和董事會的表決權(quán)。
04 交易模式及稅務(wù)籌劃
收并購的交易模式一般可分為兩類:資產(chǎn)收購與股權(quán)收購。資產(chǎn)收購即收購方直接收購轉(zhuǎn)讓方持有的土地、在建工程或者房屋資產(chǎn)的所有權(quán);股權(quán)收購即收購方以股東身份接管目標(biāo)公司股權(quán),全面管理公司的資產(chǎn)及人員等所有資源,享受公司的收益并承擔(dān)公司的虧損和風(fēng)險。兩種交易模式各有優(yōu)缺點,下面從稅收成本的角度比較兩者的優(yōu)缺點。
表為兩種交易模式在收購交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)比較,可以看出資產(chǎn)收購模式在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié),轉(zhuǎn)讓方的稅負(fù)比較重,但在開發(fā)銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的稅費與轉(zhuǎn)讓方無關(guān);而受讓方,在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)較輕,開發(fā)銷售環(huán)節(jié)由于土地增值部門可以計入開發(fā)成本,在將來銷售不動產(chǎn)時,可以減輕增值額,相較股權(quán)收購能夠降低稅負(fù)。
股權(quán)收購模式,在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)各方的稅負(fù)都比較輕,但在開發(fā)銷售環(huán)節(jié),由于股權(quán)溢價部門不可計入開發(fā)成本,對于受讓方而言,將來用于出售的物業(yè)(除自持外),土地增值稅的增值額將加大,未來承擔(dān)較大的稅負(fù)。
所以交易雙方應(yīng)將稅收成本作為交易價格談判的一部分,在對雙方稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)行明確計算的前提下,通過積極磋商,合理分配稅收負(fù)擔(dān),促成交易的實現(xiàn)。
4.1 稅務(wù)籌劃案例
4.1.1 股權(quán)收購模式下雙方的稅負(fù)
某開發(fā)商A支付土地成本及建造成本合計2.63億元,現(xiàn)在B公司擬收購該房地產(chǎn)項目股權(quán),出價4.57億元。后期還需投入2億元,建成后銷售總貨值11億元。設(shè)銷項稅和進(jìn)項稅為10%,所得稅率25%
(1)在收購交易環(huán)節(jié):
轉(zhuǎn)讓方需繳納稅費:
企業(yè)所得稅=(4.57-2.63)×25%=0.485億元;
印花稅=4.57×0.05%=0.0023億元;
轉(zhuǎn)讓方納稅合計=0.485+0.0023=0.4873億元=4873萬元;
收購方需繳納稅費:
印花稅=4.57×0.05%=0.0023億元;
(2)在開發(fā)銷售環(huán)節(jié)(項目公司的稅費):
增值稅=銷項稅-進(jìn)項稅=(11-2.63-2)/1.1×10%=0.579億元
增值稅附加=增值稅×附加稅率=0.579×12%=0.0695億元
土增稅=增值額×稅率-扣除項目×速算系數(shù)
扣除項目=(不含稅總成本)×1.3+增值稅附加=(2.63+2)×1.3/1.1+0.0695=5.541億元
增值額=應(yīng)稅收入-扣除項目=11/1.1-5.541=4.459億元
增值率=增值額/扣除項目=80%,適用稅率40%,速算系數(shù)5%
土增稅=4.459×40%-5,541×5%=1.5064億元
企業(yè)所得稅=(收入-成本-費用-稅金)×25%
=(11-4.63)/1.1-0.579-0.0695-1.506=0.909億元
印花稅=11/1.1×0.5%=0.005億元=50萬元
合計=0.579+0.0695+1.5064+0.909+0.005=3.069億元
4.1.2 資產(chǎn)收購模式下雙方的稅負(fù)
已知條件與上一節(jié)相同,采用資產(chǎn)收購的方式,收購價為4.9億元。
(1)在收購交易環(huán)節(jié):
轉(zhuǎn)讓方需繳納稅費:
增值稅=銷項稅-進(jìn)項稅=(4.9-2.63)/1.1×10%=0.2064
增值稅附加=增值稅×12%=0.0248億元
土增稅=增值額×稅率-扣除項目×速算系數(shù)
扣除項目=(不含稅總成本)×1.3+增值稅附加
=2.63×1.3/1.1+0.0248=3.133億元
增值額=應(yīng)稅收入-扣除項目=4.9/1.1-3.133=1.322億元
增值率=增值額/扣除項目=42%,適用稅率30%
土增稅=1.322×30%=0.3966億元
企業(yè)所得稅=[(4.9-2.63)/1.1-0.2064-0.0248-0.3966]×25%
=0.3590億元
印花稅=4.9/1.1×0.5%=0.0022億元
轉(zhuǎn)讓方納稅合計=0.2064+0.0248+0.3966+0.3590+0.0022=0.9889億元
收購方需繳納稅費:
契稅=應(yīng)納稅額×3%=4.9/1.1×3%=0.1336億元
印花稅=4.9/1.1×0.5%=0.0022億元
收購方納稅合計=0.1336+0.0022=0.1358億元
(2)在開發(fā)銷售環(huán)節(jié)(項目公司的稅費):
增值稅=銷項稅-進(jìn)項稅=(11-4.9-2)/1.1×10%=0.3727億元
增值稅附加=增值稅×12%=0.0447
土增稅=增值額×稅率-扣除項目×速算系數(shù)
扣除項目=(不含稅總成本)×1.3+增值稅附加=(4.9+2)×1.3/1.1+0.0477=8.202億元
增值額=應(yīng)稅收入-扣除項目=11/1.1-8.202=1.798億元
增值率=增值額/扣除項目=22%,適用稅率30%
土增稅=1.798×30%=0.539億元
企業(yè)所得稅=[(11-6.9)/1.1-0.3727-0.0477-0.539]×25%
=0.6926億元
印花稅=11/1.1×0.5%=0.005億元
收購方合計=0.3727+0.0447+0.539+0.6926+0.005
=1.6541億元
4.1.3 兩種模式對比
從兩種模式對比得出下表,可以看出在收購交易環(huán)節(jié),股權(quán)收購稅費低,較資產(chǎn)收購有明顯優(yōu)勢;在開發(fā)銷售環(huán)節(jié),因股權(quán)收購溢價無法進(jìn)入項目成本,會造成開發(fā)銷售環(huán)節(jié)增值稅及附加、土增稅和企業(yè)所得稅增加,資產(chǎn)收購明顯優(yōu)于股權(quán)收購。
通過以上分析可以有兩點思考:如果股權(quán)收購模式整體稅負(fù)遠(yuǎn)超于資產(chǎn)收購的整體稅負(fù),可以通過幫助轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)部分稅負(fù)的形式讓轉(zhuǎn)讓方選擇資產(chǎn)收購模式;從收購方看,選擇股權(quán)收購模式,前期稅負(fù)較低,同時前期交易資金占款較少,單從現(xiàn)金流角度來看,選擇股權(quán)收購模式劃算。但是資產(chǎn)收購,涉及到很多手續(xù)證書變更,增加前期時間和成本,也需要考慮進(jìn)去。
4.1.3 股權(quán)對價和股權(quán)溢價
本節(jié)重點解釋一下股權(quán)對價和股權(quán)溢價這兩個概念。
(1)股權(quán)對價≠交易總價
交易總價=股權(quán)對價(股權(quán)轉(zhuǎn)讓價)+原股東債權(quán)轉(zhuǎn)讓款
(2)股權(quán)溢價=股權(quán)轉(zhuǎn)讓價-項目公司凈資產(chǎn)=股權(quán)對價-(資產(chǎn)總額-負(fù)債總額)
(3)股權(quán)收購中,非溢價部分已經(jīng)計入項目公司成本,而溢價部分不能計入成本,所以要在稅后利潤扣除。因此,在投資測算中,項目公司稅后利潤一定要超過股權(quán)溢價,如果項目公司利潤連股東的收購溢價都不能覆蓋,這個并購就是失敗的。
05 經(jīng)驗總結(jié)
(1)收購項目較招拍掛項目可減少自有資金占用。收購項目一般存在溢價,故實際地價不一定比招拍掛項目有較大優(yōu)勢;但是收購項目承擔(dān)的稅負(fù)在項目公司清算時支付,因此收購項目前期占用資金比招拍掛項目少。
(2)風(fēng)險可控第一,經(jīng)濟(jì)效益最大化第二。項目收購就是投資,首先考慮風(fēng)險控制,前期對收購決策考慮越周全越便于控制風(fēng)險,全面考慮收購政策,可為收購體系的籌劃和談判爭取主動。
(3)互信、設(shè)計交易結(jié)構(gòu)時相對公平,彼此信任。
(4)收購一般存在溢價,可通過稅務(wù)籌劃合理減稅。項目收購雙方都有盈利要求,對轉(zhuǎn)讓方而言,溢價越高,收益越高但稅負(fù)越大,因此要通過合理的稅務(wù)籌劃,即減少各自稅負(fù),又符合雙方利益。
(5)根據(jù)稅費及公司戰(zhàn)略,選擇合適的收購方式。股權(quán)收購或者資產(chǎn)收購至少從最終完成開發(fā)建設(shè)后的綜合稅費測算來說兩個方式的利弊,且以股權(quán)收購的方式取得項目有可能最后需承擔(dān)更高的稅費。
(6)盡職調(diào)查技巧。
①做正式盡職調(diào)查之前多做外圍調(diào)查;
②訪問并求解相關(guān)政府部分;
③信奉于細(xì)微處見真實;
④尋找知情人士和知情機(jī)構(gòu)將大大提高盡職調(diào)查效率;
⑤最好的調(diào)查是潛伏在“敵人”內(nèi)部;
⑥重點關(guān)注:股權(quán)、債權(quán)、物權(quán)。
(文章來源:職海有涯。感謝原作者辛勤原創(chuàng)!如有侵權(quán)請聯(lián)系)
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