【房屋租賃合同】怎么簽訂廠房租賃合同?簽訂廠房租賃合同應(yīng)該注意什么事項(xiàng)？
對(duì)于商鋪?zhàn)赓U合同的簽訂，很多人都認(rèn)為非常簡(jiǎn)單(雖然實(shí)際上也非常簡(jiǎn)單…),但目前租賃合同糾紛頻發(fā)，筆者代理租賃合同后發(fā)現(xiàn)大部分租賃合同糾紛都是因簽合同前過(guò)于馬虎或不甚在意而導(dǎo)致。簽訂廠房租賃合同是常見(jiàn)的一項(xiàng)法律活動(dòng)，為了盡可能保護(hù)企業(yè)承租廠房中的合法、合理利益，避免在租用過(guò)程中產(chǎn)生不必要爭(zhēng)議，對(duì)于相關(guān)條款應(yīng)明確約定，所以合同的簽訂一定要慎之又慎。筆者在此結(jié)合過(guò)往服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)簽訂租賃合同前需注意的事情。
簽訂商鋪?zhàn)赓U合同不同于一般的住宅租賃合同，其關(guān)系著承租人后期的成立公司、開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)和產(chǎn)生收益等諸多利益，故在簽訂商鋪?zhàn)赓U合同之前，雙方應(yīng)當(dāng)注意對(duì)的下列信息進(jìn)行核實(shí)：
一、審查承租方與出租方的基本情況
1、對(duì)出租方主要應(yīng)了解內(nèi)容：
①租賃場(chǎng)所相關(guān)手續(xù)是否齊全。例：廠房是否有合法的產(chǎn)權(quán)證件?是否屬于共有產(chǎn)權(quán)?是否能正常使用，不屬于危險(xiǎn)房屋之列?是否屬于違規(guī)建筑等。
②租賃物基本情況，如：租賃場(chǎng)所的位置、租賃場(chǎng)所實(shí)際有效使用面積、租賃場(chǎng)所功能、租賃場(chǎng)所設(shè)施設(shè)備等。
?、?/span>、租房的用途。 出租人需要核實(shí)承租人租房的用途究竟是辦公場(chǎng)地、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所還是作為倉(cāng)庫(kù)使用，并應(yīng)當(dāng)在合同中明確的約定租房的用途，以免承租人的某些使用行為違反法律法規(guī)的規(guī)定，或?qū)Ψ课莸脑O(shè)備設(shè)施造成損壞。
?、?/span>、承租人的經(jīng)營(yíng)范圍。 出租人應(yīng)當(dāng)核實(shí)承租人的經(jīng)營(yíng)范圍，以確保在該房屋從事某項(xiàng)經(jīng)營(yíng)行為合法合規(guī)，或者避免因承租人的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)導(dǎo)致污染、擾民，以及對(duì)房屋造成損壞等后果。
?、?/span>、承租人的資信情況。 出租人可以通過(guò)相關(guān)網(wǎng)站核實(shí)承租人的工商登記信息、涉訴情況和信用信息，以了解承租人的真實(shí)情況、履約能力等，以防后續(xù)產(chǎn)生不必要的糾紛。
2、對(duì)承租方主要應(yīng)了解的內(nèi)容有：
①法律地位;
②經(jīng)營(yíng)范圍
;③社會(huì)信譽(yù);
④財(cái)務(wù)情況;
⑤履約能力即資金問(wèn)題。
⑥、房屋用途以及土地用途 。必須確保房屋的類型是商業(yè)性質(zhì)，土地是非住宅性質(zhì)，否則將面臨著無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照和非法使用房屋或土地的風(fēng)險(xiǎn)。
⑦、房屋的權(quán)利人 。承租人必須弄清楚房屋的所有權(quán)人情況，是一人所有還是多人共有，如果是在多人共有的情形下，須確保所有的權(quán)利人都同意簽署該商鋪?zhàn)赓U合同，以免出現(xiàn)部分房屋共有人因不同意租賃房屋而向承租人主張返還原物、賠償損失等權(quán)利的情形。
⑧、是否存在“一房多租”的情形 。由于商鋪?zhàn)赓U的收益較大，出租人為了謀取不正當(dāng)利益，可能會(huì)將同一個(gè)商鋪同時(shí)出租給不同的承租人。如果承租人不核實(shí)是否存在“一房多租”的情形，很容易產(chǎn)生房屋使用權(quán)等的糾紛，也會(huì)影響營(yíng)業(yè)執(zhí)照的辦理。承租人可以通過(guò)房管部門(mén)查詢商鋪的租賃登記信息，或通過(guò)其他渠道多方打聽(tīng)商鋪的租賃情況。
⑨、該房屋是否是某公司的注冊(cè)地址 。如果該房屋曾作為某公司的注冊(cè)地址，該公司在退租后并未及時(shí)變更或注銷該注冊(cè)地址，承租人便無(wú)法以此房屋作為注冊(cè)地址成立新的公司。
除此之外，承租人還應(yīng)當(dāng)核實(shí)出租人的基本身份信息、商鋪的具體位置、使用面積、裝修和相關(guān)設(shè)備設(shè)施等情況，不要輕信出租人的一面之詞。上述內(nèi)容是雙方基本情況的指標(biāo)，應(yīng)認(rèn)真分析和判斷。
二、租賃合同之租金及相關(guān)費(fèi)用的條款
(一)租金
1、明確約定租金的支付方式，如以現(xiàn)金、匯票或是支票;實(shí)行按季支付制。
2、明確約定租金支付時(shí)間，每期于每季的幾月幾日支付租金。如果承租方在一定寬限期內(nèi)沒(méi)有按時(shí)支付，應(yīng)支付遲延租金或違約金，或出租方有權(quán)解除合同。
3、約定出租方在租賃期間不得擅自提高租金。
(二)相關(guān)日常費(fèi)用
租賃期間，承租方使用該租賃場(chǎng)所發(fā)生的水、電、燃?xì)?、通訊、設(shè)備、物業(yè)管理等費(fèi)用的承擔(dān)進(jìn)行明確約定。
三、租賃合同之維修責(zé)任條款
為避免風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)特別注意租賃合同中出租方對(duì)租賃物的維修責(zé)任，以及租賃場(chǎng)所及相關(guān)的配套設(shè)施和經(jīng)營(yíng)條件，以保障承租方正常經(jīng)營(yíng)。
出租方應(yīng)負(fù)責(zé)租賃場(chǎng)所固有配套設(shè)施設(shè)備等的免費(fèi)維修，在一定時(shí)間內(nèi)未派員維修或未恢復(fù)正常使用的情況下，承租方自行維修產(chǎn)生的費(fèi)用可直接從應(yīng)付租金中予以扣除。
四、租賃合同之拆遷補(bǔ)償歸屬條款
當(dāng)前由于規(guī)劃原因?qū)е碌牟疬w經(jīng)常發(fā)生，租賃合同中應(yīng)對(duì)拆遷中相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)進(jìn)行詳細(xì)約定，如一次性經(jīng)營(yíng)補(bǔ)助、搬遷補(bǔ)助等。
五、租賃合同之押金條款
在廠房租賃合同訂立中，合同雙方當(dāng)事人都盡量避免風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)防欺詐，承租方應(yīng)在合同訂立前交給出租方一定的押金，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況在租賃物價(jià)值范圍內(nèi)決定押金的數(shù)額。
六、其他事項(xiàng)
簽訂廠房租賃合同時(shí)，建議根據(jù)實(shí)際情況對(duì)租賃用途、租賃期限、免租期裝修期、轉(zhuǎn)租、違約責(zé)任、訴訟管轄地等約定清楚，以降低合同履行風(fēng)險(xiǎn)和保證合同順利履行，并盡可能保障承租方的合法、合理利益。
(一)、明確出租方、承租方的主體資格。出租人應(yīng)當(dāng)是對(duì)廠房擁有產(chǎn)權(quán)或者是法律上認(rèn)可的房屋合法代管人或權(quán)利人。有些廠房的產(chǎn)權(quán)歸屬于上級(jí)公司或集團(tuán)公司，企業(yè)只享有使用權(quán)，因此企業(yè)在出租時(shí)必須征得上級(jí)公司或集團(tuán)公司的書(shū)面同意。承租人如果是企業(yè)，出租人必須查驗(yàn)承租人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、相應(yīng)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)證書(shū)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)范圍等。承租人如果是個(gè)人，出租人應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)承租人的身份證，并對(duì)其資金、信用等情況進(jìn)行了解。
(二)、雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同。租賃合同的條款應(yīng)包括：雙方的名稱、住所;廠房坐落、面積、附屬設(shè)施;廠房用途;租賃期限、租金數(shù)額、支付方式;違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決途徑等。
(三)、租賃合同履行中的注意事項(xiàng)：租賃廠房從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)符合原規(guī)劃設(shè)計(jì)的使用性質(zhì)、安全生產(chǎn)條件和防火等級(jí)，未經(jīng)有關(guān)部門(mén)審核同意，租賃雙方均不得擅自改變租賃廠房的生產(chǎn)使用性質(zhì)。承租方應(yīng)當(dāng)在核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其營(yíng)業(yè)執(zhí)照按規(guī)定進(jìn)行年檢后，將營(yíng)業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件送交出租方備案。
另外，承租人在租賃期間轉(zhuǎn)租廠房的，如果原租賃合同中約定可以轉(zhuǎn)租的，那么根據(jù)約定處理。如果對(duì)轉(zhuǎn)租沒(méi)有約定的，承租人轉(zhuǎn)租廠房應(yīng)當(dāng)取得出租人的書(shū)面同意，否則出租人有權(quán)解除租賃合同。在轉(zhuǎn)租過(guò)程中承租人和次承租人也要簽訂安全生產(chǎn)管理協(xié)議，明確生產(chǎn)、消防等安全管理職責(zé)。
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